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    发布时间: 2022-04-26 18:44首页:供求财经网 > 地产信息 > 正文 阅读()

    杭州第一批会集供地揽金826.8亿
     

    4月25日,杭州市2022年榜第一批会集供地完成竞拍活动。本次会集供地杭州创始“一次线下报价、次高价者得”竞价规矩,推出的60宗涉宅地块,流拍1宗,成交59宗,其间底价成交27宗,23宗地块溢价达间断价进入线下一次性报价环节,各板块成交热度分解显着。本次会集拍地总成交建面564.6万 ㎡,成交总额826.8亿元,成交楼面均价14642元/ ㎡,均匀溢价率6.41%。

    表:杭州2022年榜第一批会集供地成交一览表

     

    供给状况

    2022年第一批会集供地供给总建面580.7万 ㎡,规划仅次于上一年榜第一批次会集供地

    3月23日,杭州市公布2022年第一批会集供地公告。本次会集供地共挂牌涉宅用地60宗,(含2宗人才租借用地),总出让土地面积256.6万㎡,总规划建筑面积580.7万㎡,总起拍价797.9亿元。

    从杭州每次会集供地供给状况看,本次会集供给地供给体量仅次于上一年第一批次。其间供给土地面积较上一年第一批削减45.2万㎡,降幅15%;规划建面削减176.5万㎡,降幅12.3%;总起拍金额削减136.8亿元,降幅14.6%。

    表:杭州每次会集供地供给状况

     

    非主城区供地总建面占比84.4%,供地结构习惯“一核九星”城市格式开展

    从区域散布来看,本次主城区供给地块仅有11宗,规划建面占比仅15.6%,较上一年第三批次下降了41.3个百分点;主城区中上城区供给量最大,规划建面共41.5万㎡,5宗地中有4宗坐落原江干规模;上批次供给量最大的拱墅区本次仅推出3宗宅地,规划建面28.8万㎡。

    非主城区共有49宗,规划建面占比84.4%。其间萧山区供给规划建面156.9万㎡,供给量最大;其次是余杭区125.1万㎡和临平区89.5万㎡。

    主城供给少,市郊多布局的供地结构契合“一核九星”的城市空间格式开展需求。近年来杭州为应对人口快速增长、城市开展变革,进行了行政区调整,并在十四五规划中提出“一核九星”功能定位,推进“优核强星”开展。市郊加大宅地供给占比,一方面是主城区人口承载空间有限,可开发土地骤减;另一方面是疏解主城中心区的人口集聚压力,引导人口向市郊新城分散,为周边星城开展注入生机。

    图:杭州2022年第一批供给地块区域散布状况(按规划建面排序,单位:万㎡)

     

    土拍方针

    上一年第三批次会集供地,杭州为调集房企参加拿地的意愿,提高房企赢利空间,降低参拍门槛,土地商场显着回暖。本次土拍方针综合中心“三稳”方针导向和打造良好营商环境需求,未做大起伏改动,首要调整内容有两方面:

    再次停止预公告准则

    预公告准则可以以最高不超越5000万元的保证金提早勾地获得拍地资历。预公告准则大幅降低了房企参拍门槛,阅历两立一废后,本批次再次停用首要原因: 一方面是预公告准则会增加土拍烈度,商场回暖后,再次延用影响商场预期把控;另一方面是低门槛形成拿地企业良莠不齐,为后期产品品质带来危险。

    创始“一次性报价,次高者得”竞价规矩

    本次会集拍地竞价分三个阶段:

    榜首阶段,溢价率达间断价(溢价10%)前,正常竞价,价高者得。

    第二阶段,当土地竞价到达间断价时,网上竞价间断,转为在此价格基础上进行线下一次报价,报价不超越上限价(溢价12%),次高价者得。

    第三阶段,假如线下报价的次高价有重复报价,则通过线下公证摇号方法确认终究竞得人。

    “一次性报价,次高者得”是杭州创始的竞价规矩。 相比于之前的竞价规矩,“一次性报价,次高者得”增加了拿地的战略要求,避免单纯拼命运的投机性;也避免了房企单纯加价的剧烈竞赛,有利于稳定土地价格。

    图片来历:中指·开发云(点击试用)

    成交状况

    第一批会集拍地揽金826.8亿,抢手地块角逐剧烈

    本次会集拍地,推出的60宗地块成交59宗,流拍1宗,成交总额 826.8亿元,成交楼面均价 14642元/ ㎡,均匀溢价率 6.41%;其间27宗地块以底价成交,占比45.8%;23宗地块溢价达间断价,进入线下一次报价环节,占比40%。

    图:杭州每次会集供地成交状况

     

    本次房企对抢手地块的角逐十分剧烈,拿地决心坚决。23宗线下一次报价地块共招引了277个报价,均匀每宗12个。而且值得注意的是,因为一次性报价的竞价规矩里说到“一次报价应是报价区间内任一万元整数,以次高报价的准则确认竞得人”, 23宗线下一次报价的地块中有20宗需要摇号,其间16宗终究摇号的价格是上限价减1万。这种战略是预估了竞赛烈度高,大概率有房企报上限价的状况下,竞得土地几率最大的方案,一起也是成本较高的方案。

    热度分解显着,远郊板块遍及底价成交

    本次会集供地地块成交热度分解十分显着,从区来看, 临安、富阳作为远郊行政区,推出的地块悉数底价成交。从板块上看, 抢手板块仍旧受追捧,边际板块多以底价成交。例如,钱塘区下沙2宗地块均需线下报价,而大江东4宗地块均底价成交;萧山区奥体、宁围板块、南部卧城板块地块需线下报价,而远郊的空港新城、临浦等板块则以底价成交。

    表:杭州2022年一批次会集供地区域成交状况

     

    杭州宅地土拍采取“限地价、限房价”方针,拿地的赢利空间上限固定,在当前商场局势下,房企拿地会更重视项目的去化速度。 本次拿地的热度分解,与各板块的项目开盘热度关系密切。上一年下半年以来,杭州各区、各板块的商场热度分解加剧。

    2022年一季度,杭州市区共开盘89次,其间主城区开盘26次,流摇占比为15.4%;市郊开盘63次,流摇占比高达73%。

    表:杭州2022年1季度区域开盘中签率状况

    注:该主城区为上城、西湖、拱墅、滨江

     

    板块热度分解相同显着,1季度钱江世纪城的万科星潮映象府、未来科技城的杭珹未来中心、三墩北的古墩彩虹轩开盘中签率均低于10%,触发5年限售;而青山湖科技、东洲、富春等远郊板块开盘多以流摇收场。

    表:杭州2022年1季度各板块开盘中签率状况

     

    国资企业占比过半,本乡龙头房企滨江、绿城拿地金额过百亿

    本次会集拍地中, 国资企业参加拿地34宗,拿地金额532亿元,占总出让金额的64.4%。其间既有绿城、建发、葛洲坝等全国性大型房企,也有萧山城建、临平城建、临安新都等地方性城投公司。

    本次本乡龙头企业滨江、绿城拿地金额均超越百亿。其间滨江拿地11宗,拿地金额184.3亿元,占本次总土地出让金的22.3%。绿城拿地7宗,拿地金额146.4亿元,占本次总土地出让金的17.7%。建发本次竞得钱江新城二期2宗地块,拿地金额81.2亿元。

    本次会集供地房企偏好独自拿地,59宗地中仅有4宗地块是联合拿地。

    表:杭州2022年榜第一批会集供地房企拿地金额TOP10

     

    抢手地块分析

    ▌奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块

    图片来历:中指·开发云(点击试用)

    奥体板块一直备受重视,该地块也是如此,通过14轮竞价进入线下一次报价阶段,线下一次报价招引34家房企参加,又通过24家房企摇号,终究由中粮大悦城竞得。地块规划建面5.1万 ㎡,成交金额15.6亿元,成交楼面价30240元/㎡,溢价率12%。地块自身地理位置优越,北面直线2公里就是奥体主体育场,东面紧邻奥体形象城,四周有众多寓居小区,寓居气氛稠密,配套较老练。奥体板块中心土地稀缺,周边项目中签率遍及较低,一直是杭州楼市里的抢手板块,将来的项目去化较为简单。

    ▌四堡七堡单元JG1404-47地块

    图片来历:中指·开发云(点击试用)

    地块坐落钱江新城二期,作为拥江开展的要点开发区域,钱江新城二期自带热度与较高预期。上一年榜第一批会集供地滨江和融信合力以自持17%竞得钱江新城二期两宗地块。本宗地块接近钱塘江,富贵地段、一线江景,地段稀缺性更高。地块西边紧邻杭州高级中学,北侧间隔地铁9号线红普南路直线间隔400米。地块通过38轮竞价进入线下一次报价阶段,有15家房企参加一次报价,9家房企进行摇号,终究由厦门建发中签,成交金额42.8亿元,规划建面11.9万 ㎡,楼面均价36034元/㎡,溢价率12%。

    结语

    今年1季度杭州楼市受疫情影响,住宅成交规划虽然仍在探底,但从月度走势来看,3月供需规划环比提升明显,除临安、富阳显性库存较大外,其他城区显性库存的出清周期仅有3.22个月,库存仍处低位。本次会集供地热度分解显着,抢手板块宅地入市缓解了局部区域库存缺少,为杭州楼市注入生机。

     

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