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    发布时间: 2021-10-01 10:46首页:供求财经网 > 地产信息 > 正文 阅读()

    把握2022年地产发展脉络,看这10句话就够了 


    2021年9月14日-9月16日,由亿翰智库主办、全联房地产商会指导和全联房地产商会企业研究分会协办的“第五届中国房地产业战略峰会”(简称C5峰会)在上海隆重召开。

    亿翰智库董事长陈啸天先生发布亿翰智库2021年度核心观点——《大服务时代,行业生态再平衡》,阐明了其对房地产业未来发展方向的判断与逻辑。我们以陈啸天先生发布的亿翰智库2021年度核心观点为蓝本,整理出最佳十大金句,与君共勉。

    年度核心观点

    服务时代,行业生态再平衡

    生态再平衡,不是“颠覆”,而是“进化”

    外部环境的变化导致国家的诉求发生相应的调整,从追求效率到效率兼顾公平到明确提出第三次分配,整体诉求发生改变,国家的生态体系随之处于再平衡的阶段,然而当下的生态再平衡不是颠覆,而是进化,进化最重要的特点在于伴随着外部环境的变化,不断调整当下平衡的落脚点以适应变化。

    行业三性:稳定性、多样性、开放性

    在整个社会进行生态再平衡的过程中,房地产行业也在构建自己的新生态,而在房地产行业新生态里,具有三个主要特征:

    稳定性:从开发角度讲,行业维持10万亿量级规模,从服务角度讲有数万级规模;

    多样性:参与主体多样,BCG各个参与主体均有自身的发展模式和价值落脚点;

    开放性:地产不再是封闭的模式,“地产+”和“+地产”,行业内和行业外生态纷纷显现。

    2021年,大服务时代的元年

    在生态再平衡的逻辑下,房地产的发展模式正在切换,行业由“大开发”转向“大服务”时代:从1998年的23号文至今,房地产业高速成长了23年,房企在开发时代的特点是快速建住宅、快速销售,但自2021年起,房企开始迈入“大服务”时代,“大服务”最大的特点是在原来建筑的基础上赋予新内容,房企需要在原先的建筑上结合AI、大数据、人工智能等技术为购房者提供服务,并不断升级迭代。23年建成的建筑到今天已是体量巨大,对这些建筑赋予新内涵、新内容有无限的可能。

    五波去杠杆,维护金融安全

    第一波,针对地方国企,做好“三去一降一补”,即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务;

    第二波,针对央企,去杠杆迈入分类分策阶段,发电、建筑、矿山类央企成攻坚重点;

    第三波,针对民企海外收并购,民企海外并购急刹车,针对有海外并购风险的民企去杠杆;

    第四波,针对金融机构,资管新规出炉,强监管政策推动金融机构去杠杆;

    第五波,针对房地产企业,去杠杆坚定不移,“三道红线”与房贷新规出炉,房地产企业与金融机构齐头并进去杠杆;

    国家持续推进去杠杆,其目的是为了防范系统性的金融风险和群体性社会事件滋生。

    地产政策“三头管理”常态化:

    管龙头、抓源头、治苗头

    生态再平衡下,房地产的调控思路发生转变,政策“三头管理”常态化趋势明显:

    管龙头即管住头部房企、头部城市、头部银行;

    抓源头即紧抓拿地资金来源、购房资金来源;

    治苗头即治理二手房价格、限购限贷查缺补漏等压热度。

    行业进入“三难阶段”:

    增长难、盈利难、转型难

    增长难即三线四档两观察再升级、商票纳入监管范围,重申投销比<40%等调控政策限制了房企增速;

    盈利难即宅地供应“两集中”政策实施,房企利润率承压;

    转型难即房企转型多有成功的项目,少于成功的模式。

    行业发展底层逻辑转向实业逻辑

    房地产底层逻辑从杠杆逻辑转向实业逻辑,底层逻辑的改变主要在于对资金的使用逻辑改变,原来的使用逻辑是通过财务杠杆取得规模快速增长;但是在三道红线和银行贷款集中度管理政策背景下,国家提倡压地产、抬实体、促销费、促进产业结构优化升级,房企应想政府所想,服从大局,顺应趋势,降低负债规模、提升运营能力,主动做产业方面的事。

    企业顺变的十二字方针:

    顾大局、强核心、持长线、谋共赢

    “新生态”下,房企应该如何顺应变化?在此,亿翰提出企业顺变的十二字方针:顾大局、强核心、持长线、谋共赢:

    顾大局即想政府所想,服务于政府,在国家提倡大消费、双循环的背景下,房企一方面需要服从政策,让利于消费者,另一方面应有社会责任感,积极主动做产业,满足国家产业结构优化升级的诉求;

    强核心即打造核心产品,强化自身优势,企业“元产品”要硬,护城河要够宽;

    持长线即房地产底层逻辑从杠杆逻辑转向实业逻辑,发展更为稳定而长远;

    谋共赢即搭平台,谋纵深,实现共赢,房企开发链条中的资源获取、资源开发、资产经营要形成生态的闭环,在循环中各方受益,实现多方共赢。

    三边三生:B端、C端、G端,

    共生、互生、再生

    房地产市场从双边市场发展至三边市场,三边即BCG三边,其中G端指政府,是三点中的关键点,房企需要从政府端获取土地资源及资金;B端是企业,是三点中的支撑点,房企上下游的合作企业都是这一端,比如策划方出方案、建设单位垫资等,有B端的支持,房企项目才得以有序进展;C端是消费者,是三点中的落脚点,房企最终要落脚于销售获得销售回款,进而实现企业的发展。在这个生态链上,三边要和谐统一:

    首先形成共生——即围绕房地产行业分工合作,发挥自己的价值,实现三边共生共存的状态;

    继而形成互生——即企业对外分享自身的价值,给其他的产业提供机会,如房企多元化资源的整合,可以带动周边商业、经济的发展;

    最后形成再生——即在前两个阶段的基础上,企业通过不断提高效率、优化产品质量,催生出新的产业形态,典型如碧桂园的建筑机器人产业。

    企业构建AEO闭环

    房地产开发模型可以简化流程为“资源获取(A)-资源开发(E)-资产经营(O)”,在这个链条中,绝大多数的房企基本上都是筹钱买地(资源获取),然后再施工销售(资源开发),剩下的商业物业则采取运营(资产运营)方式。在BCG端之外,房企需要强化资源获取、资产经营、资源开发三项能力,构建自身的的AEO模型,形成生态闭环,实现多方共赢,确保企业可持续发展。

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。
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