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    发布时间: 2021-09-14 14:19首页:供求财经网 > 地产信息 > 正文 阅读()

    上海躺平!杭州跌了!包邮区最后一座省城


    昨天,我们聊了长三角限售最严,底子不错但也缺乏存在感的常州(点击可阅读)

    今天,我们盘点一下长三角最重要的沪、宁、杭三城近期的楼市动态

    1

    上海:开始“躺平”了!

    8月以来,上海楼市发生了2点重大变化:

    1、新房摇号调整了入围比,却还是轮不到你!

    从原来统一的1.3,调整为:内环内2.5,内外环间2,外环热门区域1.8。

    谁都知道在总供应量不变的情况下,入围比调高,只是增加入围率,降低中签率的数字游戏,但还是有更多的人会跃跃欲试去碰碰运气,结果第4批新房首开的3个盘就爆了:

    大张江(唐镇)的融创未来金融城,上一轮入围分61.3分,这一轮认购已达1000多组,认购率超200%

    奉贤新城前3轮无一触动积分制,这次金海壹品363套房源,认购2天就触发积分制,最终认购率285%

    网红板块大虹桥,上半年最高入围分78.36烦人呢,这一轮推出的蟠龙天地,3087组认筹,认筹率416%,据说满分选手都扎堆,积分81分都希望不大。

    本来还想蹭个新政捡个漏,结果发现网红盘一分一操场,根本轮不到自己!

    2、二手房“三价就低”,首付翻番憋死英雄汉!

    如今在上海买二手房,下家应按照网签合同价、二手房核验价及涉税评估价,这三个价格中最低的那个数值,作为购房总价,并以此为基数来申请房贷。从一个多月来的实施情况来看,涉税评估价才是“三价取低”中的核心,大多数小区二手房给出的核税价约等于是市场价的5-7折。

    导致的实际结果就是:首房首贷,首付3.5成立马变6-7成;二套贷款,首付7成变8-9成甚至全款

    首付几成,在看官眼里,只是数字。但对于真正需要买房的人来说,就是一分钱难倒英雄汉的残酷现实!尤其是购买首套房的家庭,很多都是好不容易凑够了200万元的首付,“三价就低”政策一来,又要再多掏200万元首付,你当是变戏法啊!

    这就直接导致了上海8月份二手房成交量仅1.8万套,环比上月下降了25%,同比去年下降了37%,创造了2017年以来的新低!

    2

    杭州:拐点真的来了!

    杭州8月5日新政三大变化

    1、落户不满5年的新杭州人,需要缴2年社保,才能取得1张杭州房票,“来了就是杭州人,一落户就能买杭州房”成为历史

    2、非杭州户籍,取缴4年社保,才能取得1张杭州房票;

    3、杭州也学上海,新房摇号开始绑社保年限了,社保年限不足的同学摇网红盘的难度陡增!

    然而,上个月的杭州Z坛大地震,让多数人都感觉到了杭州楼市的拐点已至,结果连此前大热的“亚运村三兄弟”,也仅有华润置地亚奥城一个触碰了社保排序机制。

    杭州楼市的“拐点”,更清晰地体现在二手房的成交量上,4月以来已连跌5个月,成交量已经缩水了一半!

    西湖区文教板块学区神盘文鼎苑134㎡的房源,两个月跌了30%,从1580万跌到了1000万!

    滨江区,东方郡、明月江南、望江南等代表楼盘,整体下跌了10-15%

    就连“杭州楼市信仰、2022年亚运会主场”奥体板块,也开始跌了:

    创世纪139㎡四房,最高点“1280万不讲价”,现在“1200万送车位”;

    时代奥城139㎡四房,最高点1320万,现在1270万可议价;

    之前笼罩着“阿里光环”的未来科技城,西溪公馆,最高点6万/㎡以上,如今全跌到5.5万/㎡以下!

    ……

    回首杭州楼市2011-2015年的降价史,如今的杭州似乎又回到了与十年前相似的境地!杭州抛货和砸盘的残酷性,是远超上海、深圳、南京的!

    为什么?

    1、这是一个连续涨了5年,常住人口增加了300万的城市!

    2015年底,杭州市常住人口901万,2020年11月1日,杭州“七普”常住人口1194万,5年来,近300万人口的迅猛增长,这里面钻进了多少投资客?

    2、这还是一个今年刚启动限售,且只有中签率低于10%的网红新盘才触动限售城市!

    4年摇号打新,卖了30万以上的新房,限售的只有约1.5万套。

    在这个过程中,房价一直在嗷嗷涨,大量的人是300万进场,现在涨到了600万。

    一旦出现信心崩塌和房价下跌,这部分人会怎么做?

    抛盘!

    别的城市,因为限售,哪怕市场凉了,想抛也不能抛!

    比如苏州,新房自取证起限售3年,二手房限售5年!南京,限售3年!深圳限售3年!

    但是杭州,因为大量房源不限售(所有二手房都不限售),一旦转凉,大概率会出现比其他城市更惨烈的抛盘潮!

    如今的杭州楼市,

    前有大量的投机客埋伏,已经蠢蠢欲动,

    后有二手房指导价随时落地,掩杀成交量!

    接下来,杭州大概率会像上海、深圳一样,

    一旦“指导价”落地,下家买你二手房的首付比例,或许也要提高到7-8成,甚至全款!

    你觉得到那时,你的房子还好出手么?

    现如今的杭州,已是楼市“风险”最大的城市,没有之一!

    3

    南京:长三角省城最后的“堡垒”!

    相比上海、杭州,南京目前的市场确实温和很多,落户政策也宽松的多:

    1、无学历要求+6个月社保,可以落户南京4个郊区,限买六合、浦口(江北直管区除外)、溧水、高淳的房子,2年后全市通买!

    2、45周岁以下本科学历直接落户南京,40周岁以下大专学历+6个月社保即可落户南京,全市通买!

    3、人才户优先购无房户“打新”摇号可摇2次,人才户即使在河西、江北核、新玄武等网红区域,有些盘都能100%买到!

    4、7月15日,南京也出台了楼市新政,“宁小通”上线热盘集中供应、一个购房证明只可报名一个同一批次集中供应热盘。“宁小通”上线后,不管是河西、江北核心区还是南部新城,热门板块的中签率得到大幅提升:新玄武有楼盘中签率接近85%,江北核心区有楼盘中签率接近70%

    上述迹象表明,南京楼市也已步入调整期,两极分化的现象愈演愈烈!

    1、河西颐和源璟报名人数创最高,大校场、河西等改善热门板块购买力依旧强劲;2、江北核心区报名人数大幅下降,投资客正逐渐退场,即便如此,江北核的整体中签率仍不到1/4,普通户的中签率仍在9-17%的低位,死盯着热盘摇,仍可能一无所获!

    3、冷门楼盘报名情况惨淡,甚至还有楼盘无人报名;

    4、好房子不愁卖;投资客出现了观望,“社会摇”的已经过去,远郊盘依然难卖!

    二手房方面,南京全市二手房挂牌量超13万套!房东心态也是五花八门:

    1、南京出台二手房指导价的风声越吹越盛,各区域都有出头鸟要被“打”,不少房东怕自己的房子被“指导”了,想趁早出手,落袋为安;

    2、新房大量上市,首付一提再提,投资客想尽快卖房,腾钱、腾资格;

    3、前几年跟风进场的投资客,入了远郊盘的坑,看不到上涨的迹象,急于离场!

    无论如何,疫情解封后的南京楼市,肉眼可见的,房子比上半年要好买了,以下这张南京首付比例地图,5-8成的高首付,还能维持多久?我们将拭目以待!

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