• 网站首页
  • 接盘551亿广信资产包三年后 万科引入7位战投

    发布时间: 2020-07-03 19:03首页:供求财经网 > 财经新闻 > 正文 阅读()
    接盘551亿广信资产包三年后 万科引入7位战投 


    三年前击败7家对手独自吞下广信资产包这一“巨无霸”项目,三年后,万科为资产包的开发主体——广州市万溪企业管理有限公司(以下简称“广州万溪”)确定了一系列战略投资者。
    由7家企业委托中信信托有限责任公司成立的中信信托?广州万溪股权投资集合资金信托计划,斥资70.4亿元(含30.4亿元的预付溢价款)承接了广州万溪50%的股权。此外,万科还将收回前期向广州万溪和广信资产包提供的股东投入共计320亿元。
    “有些事情需要依靠时间换空间,毕竟累积了20年的困难,(单纯)凭借3年时间就想获得根本性解决,还是有挑战、有难度的。”6月30日,万科总裁、首席执行官祝九胜坦言。
    过往三年,万科累计为广信资产包投入了470.40亿元,这个被万科内部称为“551项目”的“巨无霸”,占用了极为庞大的一块资金量。哪怕是资金实力与融资能力颇优的万科,也深受压力。
    更重要的是,资产包背后所隐藏的错综复杂的历史遗留问题、债务债权纠纷以及城市更新问题,牵涉到政府、经营方、物权方、拆迁主体、债权方等多方主体,太多的利益需要平衡,极大考验开发商的综合实力。
    万科引入战投的关键目标,旨在通过更好把控风险以获得较好的回报,同时通过学习和实践,在这个不良资产包处置过程中,建立起自身关于不良资产的盘活能力。而这些,被万科视为参与城市未来存量竞争的核心竞争力。
    资金占用压力
    引入战投早有端倪。
    三年前,在以551亿元巨资独立将广信资产包收入囊中之后,万科发布了一份进展公告,里面就透露引入合作方共同开发的计划。按照当年的说法,万科正与竞拍前已承诺投资的合作伙伴讨论合作细节,并且还和其他意向合作方协商共同合作开发事宜。
    “这个资产包非常复杂,需要的能力、资源和时间都不是短期问题。三年前,我们就已经明确表达过,要联合社会上其他投资人一起来做这件事情。”在万科2019年度股东大会现场,祝九胜也这样提到。
    但万科口中的合作伙伴,耗时三年才终于揭开神秘的“面纱”。祝九胜将原因归结于广东省信托房产开发公司 (以下简称“广信房产”)和广东国际信托投资公司广州房地产分公司(以下简称“广州分公司”)两家公司的改制。
    公告显示,去年8月29日、12月2日,广信房产和广州分公司分别完成改制,从全民所有制企业转变为有限责任公司,此时广州万溪引入合作方的前期准备工作方才完成。
    祝九胜说,改制是广州万溪满足引进战略合作方的前提条件。此外,今年突发的疫情也对这件事情的进度产生一点影响。“所以,三年前的想法,直至现在才落地。”
    值得关注的是,此次的战略投资者多达7位,分别是中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“信达资产”))、深圳市绿景华城实业发展有限公司(以下简称“绿景华城”)、上海瑞塘企业管理有限公司、深圳市琳珠凯粤投资有限公司、深圳市景阳投资发展有限公司、深圳市兴远企业管理有限公司、深圳勤升企业管理有限公司。
    除去信达资产与绿景之外,穿透股权后,这次战投还有文一地产、深圳市广胜达控股有限公司、深圳超集房地产有限公司等一众中小房企的痕迹。他们以发起信托计划的方式进行投资,这只“中信信托?广州万溪股权投资集合资金信托计划”预定存续期限为7年,规模达196亿元。
    “这7家战投肯定是最近半年才谈成合作。”一位接近万科的相关人士告诉本报。
    引入战投的首要考量关乎资金。2017年,万科曾公开上述551亿元接盘巨资的具体构成,主要包括承接三笔债权及利息金额共计38.58亿元;广信房产和广州分公司100%投资权益的转让款;税务部门核定的广信房产和广州分公司因改制而应缴纳的土地增值税,这部分预估总额约315亿元。
    按照彼时的约定,成交价款以现金方式支付,万科将在2018年2月28日之前,分四期支付全部款项。但最新公告显示,截至目前,万科为广信资产包累计支付的转让对价是416亿元,后续还需再支付135亿元。除此之外,其他费用、支出以及投入的项目运营资金共计54.40亿元。
    综合估算,万科在广信资产包上已经投入了470.40亿元,其中包括对广州万溪80亿元的股本投入,以及前期向广州万溪提供的390.40亿元的股东借款。工商资料信息显示,5月25日,广州万溪注册资本由此前的1亿元变更为80亿元,不过,实缴资本金仅3000万元。“这个资产包占用的资金量确实比较大,打从一开始,我们就希望跟外面合作,也是存在这方面的考虑。”祝九胜坦言,一个资产包的金额这么庞大,对整个集团资金的占用、效率肯定会产生压力。
    世联行广州大区副总经理林家星对本报表示,当初这笔交易是现金交割,资金成本很高。时间拖得越长,资产包交割之后没有产品能够快速回现,企业的整体现金流压力越大。“尤其是疫情之后,房企急需现金回笼,这种特殊节点需要做战略性布局。”
    而万科在本次公告中对引入的战略投资者提出的首个原则便是了解项目风险及潜在机会,有投资风险承受力。
    在与新股东协商之后,万科最终确定以70.4亿元的价格(含30.4亿元的预付溢价款)将广州万溪50%股权转让给战略投资者。此外,新股东将投入70.4亿元置换前期万科同等金额的投入;在广州万科、广州万溪与上述信托计划签署合作协议之后,各方还将推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过330亿元的银团并购贷款。这里面,249.6亿元优先用来置换万科先期投入,剩余的并购贷则用于支付广信资产包所对应的同等金额的应缴未付税款。
    至于后续的股东投入,根据广州万溪的实际经营需要,由万科与战投按照同股同权原则共同投入。按照万科的预测,通过此次引入战投,可收回资金390.4亿元。
    三年仍未实现销售贡献
    事实上,过往三年单兵作战之下,万科已经在广信资产包上取得一些阶段性进展。
    这一资产包,早年涉及的债务及诉讼数量颇为庞大,在获取之初,万科就公开表示,将积极与有关主管机关、债权人、小业主等主体就交易标的涉及的历史遗留问题进行沟通。截至目前,万科已完成1257宗历史执行案件的结案。
    同时,资产包所对应的核心资产为广州市区16宗可开发土地,其中约98%均位于广州市核心地段荔湾区、越秀区,土地用途普遍为住宅或商住。根据公开资料,这些土地的获取时间大多将近20年,部分土地历史久远,涉及的问题较为复杂。“很多地块,过往由于未进行开发或疏于管理,要么被来路不明的人占用,要么被出租;地块上面要不就是一些违章建筑,要不被租户用于日常经营。这几年,万科一直在收回这些地块的实际控制权。”一名接近广州万溪的知情人士透露。
    公告显示,截至目前,广信资产包的土地清收率达到46%。本报获悉,这些已经完成清收的土地,既包括位于白云区的两幅地块和位于越秀区的两幅地块,除此之外,去年10月开始,广州市荔湾区的越和花鸟鱼艺大世界以及邻近的博皇家具博览中心、艺和广场也先后接到通知,开启清收工作,它们都是是广信资产包里最大一宗土地——花地湾地块的重要组成部分。截至目前,花地湾地块的土地已经清收大概40%。
    土地清收,简单来说,就是在物理状态上,土地已经清理完毕,但接下来还需要取得相关部门的规划条件,办完用地手续,才能进入合法施工阶段。
    三年时间,完成差不多一半土地的清退整理工作,对于万科而言,这个沉淀20来年的不良资产包,绝对是一块难啃的“硬骨头”。但一些更实质的进展,已经陆续“浮出水面”。
    去年5月,一份关于越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告在广州市规划和自然资源局进行批前公示,对比此前规划,地块新增一块占地面积3345平方米的宅地。这一地块对应的便是广信资产包里此前可供开发的中山三荣华南项目。据本报了解,荣华南地块已经取得规划设计条件,但因地块状况相对复杂,目前尚未进入施工阶段。
    整个广信资产包里面,进展最快的有两个项目,一个是位于荔湾区的玉兰苑,住宅用地;另一个则是位于白云区的丹桂花园,商住用地。这两个项目在取得合法施工手续之后,现在均已进入建设阶段。
    不过,至今仍未能实现回报,是摆在万科面前的一道棘手难题。祝九胜表示,虽然已经花了3年时间在这个资产包取得一些阶段性进展,但也不得不承认解决问题所需要的时间与最初的设想之间存在一些差异。
    一位万科内部人士透露,这个资产包的货值超千亿,但就是解不出来,三年了还没产生任何收益。“当年拿下资产包的时候,万科就做好充分准备。到目前为止,这个资产包的时间进展,其实还是符合预期的。”上述知情人士告诉本报,这类资产包的周转期限跟常规土地不一样,三年没有实现销售贡献是在万科的预期范围内。“但毕竟前期投入这么大,万科的压力也不小,他们也希望能够有楼盘尽早入市。只不过入市时间,现在还不好贸然预测。”
    建立自身的“解包”能力
    资金还不是万科引入战投最主要的考量。从广信资产包的内容来分析,里面既包含存量物业,也包括烂尾楼、城市更新等业态,不同资产的处置程序、所经历的流程以及不同利益主体都非常复杂,更何况,当中还存在一些难以核算的债务债权和当年土地融资合同的隐患。
    万科在公告中提到,接下来,这个资产包仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决,涉及金额约23.91亿元。该部分未解决的诉讼和债务,可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。
    同时,后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决,土地清收时间也暂时无法确定。
    上述知情人士说,“解包”过程中可能遇到的种种难题,万科一早就有相对充分的判断。只不过,整个“解包”过程经历了一段比较长的时间,“这些诉讼纠纷的处理难度、规划国土政策变化导致的各种外部条件不确定性,确实超出了万科最初的预判。”
    另外一个难点则体现在城市更新上。近几年,广州万科在旧改方面的动作一直未曾中断,以黄浦区文冲村项目和荔湾区恩宁路永庆坊项目为起点,万科在广州涉足的旧改普遍以旧村改造和城市微改造项目为主,涉及到复合产业的叠加因素比较少。
    一位在广州区域从事城市更新的业内人士告诉本报,广信资产包主要是关于经营性物业、旧片区的改造以及复合地块的城市更新,未来还将涉及到片区统筹,需要引进较多的产业内容,这方面地方政府也对房企提出一定的要求。“这种旧改所需要的能力模型,与完全做旧村改造或城市微改造是不一样的。但过往,万科在广州还未触碰过这类型大规模的城市更新。”
    这两大难点,正是万科此次引入战投的“关键先生”。在整个广州万溪股权投资集合资金信托计划中,信达资产持有50%份额,绿景华城持有20%份额,是最大的两个投资方。从公告的表述可以发现,他们对于广信资产包的投资,绝不仅仅只作为单纯的财务投资角色。
    信达资产是广信资产包的主要债权人之一,三年前也曾参与过这一项目的投标,主营业务之一是对不良资产进行管理、投资和处置等。万科方面称,交易后,信达资产将发挥在不良资产领域的专业优势和丰富经验,协助梳理并解决广信资产包内债务纠纷等问题。绿景华城是深圳绿景集团的全资子公司,以旧改起家,目前正在操盘深圳旧改“航母”白石洲项目。“这两年,一线城市的形势很清晰,招拍挂的准入门槛越来越高,城市进入存量竞争之后,具备大型复杂项目处理能力的开发商越来越吃香。”上述接近万科的相关人士说,信达资产本身是不良资产处置高手,绿景也是旧改能手,万科希望在引入几个比较厉害的合作方的同时,可以借机学习。
    万科更长远的目标,是通过学习建立起自身的“解包”能力。祝九胜在股东大会上特意提到,广信资产包是当前中国最大的资产包,万科最重要是凭借这个不良资产包的处置,建立起自身对于不良资产的盘活能力,以此提升万科未来在大型复杂交易方面的能力。
    “如果所有麻烦都通过别人去解决,能力就不在我们身上,所以,我们一定要坚持自己来做。”他表示,哪怕是引进各类合作方后,操盘的仍然是万科团队。
    210.98万平方米的对赌
    引入战投,是万科在这场不良资产包攻坚战释放出的一个向好信号。但资金投入庞大,处理周期漫长等风险,也逼使7家战投在交易中提出一个特殊的对赌协议——各方签订合作协议之后满五年内,广州万溪及下属企业必须取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件。
    只有满足这一条件,战略投资者才会将上述提到的70.4亿元股权转让款中的30.4亿元预付溢价款转化为同等金额的股权溢价款。
    一旦无法完成这个对赌协议,广州万科要不就得回购新股东持有的广州万溪股权并承接其对广州万溪的债权,要不就必须允许新股东在60个工作日内自行寻找非关联第三方,收购其所持有的广州万溪股权及债权。
    权益计容建面,直接关乎整个资产包后期的盈利测算。“战略投资方一定是依托既定的计容建面来测算未来的权益收益,所以肯定需要这样的一些对赌要求。”林家星告诉本报。
    权益计容建面存在不确定性是广信资产包最大一个变量。一方面,地块本身能承载的建设量究竟达到多少,这需要技术论证。2017拍卖评估建设量只是预估数,但实操过程中,单宗地能实现的建设量既有增加可能性,也有减少可能性。
    比如,上文提到的最大那宗花地湾地块,其现行城市控制性详细规划、历史修建性详细规划方案批复、国有土地出让合同的约定,就与2017年拍卖时评估报告里所陈述的权益可开发计容建面不一致。
    另一方面,单宗地块所牵扯的历史诉讼也可能导致一部分面积减损。以花地湾地块为例,历史融资合作情况颇为复杂。公告显示,拍卖完成后,部分历史合作单位仍要求按签署的历史协议条款继续履行融资合作,因各方诉求存在争议,融资合同所涉及的面积权属存在较大的不确定性。
    此外,这类地块的权益计容建面,还受到广州不同片区的总规及控规要求,广州打造“一江两岸三带”新格局下一系列城市设计及城市总规,当地对不同用地性质的容积率控制等一系列限制。“210.98万平方米这个数据,是万科结合当年获取资产包时的预估数据进行预判的。虽然现在,就连万科也无法确定,最终真正能释放权益计容建面能达到多少,但万科肯定会按照成熟一宗解决一宗的思路来一步步推进。”上述接近广州万溪的知情人士称,按照万科的预期,这样一个计容面积还是有信心可以实现的。
    无论如何,权益计容建面的不确定性,以及项目推进时间的未知性,导致整个资产包的经营还是充满变数,该知情人士表示,未来万科对这个资产包的投入额度还不好预判。据本报了解,现在广州万溪也并未纳入万科的财务报表之中。
    不过,林家星提到,任何资金要做战略投资,尤其是现在这个时点,肯定要求短期内就可以看到现金回流,并产生一定的权益收益。“前面万科已经自己梳理了三年,既然选择在当前引入战投,肯定是一个对双方都比较有利的局面。”

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。
    美股行情
    名称 最新价 涨跌额 涨跌幅
    港股行情
    名称 最新价 涨跌额 涨跌幅
    

    供求财经网(www.gongqiu.com.cn) Powered by © 2013-2023

    本站不良内容举报联系官方邮箱:gongqiucaijing@gmail.com

    未经本站书面特别授权,请勿转载或建立镜像